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恒大地产债务重组揭秘

2020-01-16 22:32:15来源:励志吧0次阅读

随着公开招股书的披露,两年来围绕恒大地产财务危机的真实内情也一一浮现。其中今年6月,恒大地产董事局主席许家印通过妻子利用离岸公司以1.5亿美元代价收购周大福旗下一公司,增持恒大地产11%的股份,一举将许家印的控股权扩大至难以撼动的67.55%一事,成为外部非议戛然而止的拐点。 ■本报记者 北京报道

恒大地产( .HK)于10月22日中午启动公开招股程序,拟发行16.15亿股(其中 8%为旧股),招股区间为 ~4港元。这一招股价已经相比首次IPO时的 .5~5.6港元公开招股报价大幅下降。截至目前,已有包括李嘉诚在内的香港富豪投入重金认购股份,恒大地产的二次IPO之路正进入最后阶段。 与此同时,记者翻阅这份多达700多页的招股文件,发现外部对恒大地产曾经遭遇的财务难题有过度解读嫌疑。事实上,过去12个月里,恒大地产在全国范围内展开的去存货战役效果显著,加上恒大地产借势对公司的可换股债与结构性贷款也展开债务重组,这一切都使得恒大地产并非如人们想像的那样危机重重。 而数据最具说服力。分析人士认为,恒大地产此次最高融资65亿元,是以仅仅发售10%股份为代价,而同期招股上市的恒盛地产(0845.HK)是集资额最大的一家,达到78.85亿元,但是,恒盛地产发售的股份数目却达到总股本的29%。 秘诀何在? 秘诀一:重组债务带来转机 恒大地产两次谋划上市,可谓众目睽睽。 恒大地产的“舆论”麻烦始自首富光环,内因却在于资本市场大幅下挫,在估值偏好发生转移的背景下,土地储备不再是卖点,而成为引爆财务危机的导火索。2008年 月20日,恒大地产首次IPO宣告不利, 个月后,恒大地产宣布达成私募5.06亿美元的协议,向包括德意志银行、美林在内的机构发行近4亿股新股。 由于保密协议,猜测由此而生。其间媒体不断报道称,恒大地产为了私募成功,与各个机构签订了苛刻的对赌协议,假如恒大地产没有在规定期限内上市成功,其股份将被大举稀释,甚至有丢失控股权之虞。 然而事实并非如此。根据最新的招股文件,如果新投资者遭遇损失,恒大地产只需提供相当于私募总金额共18%的贴现补偿,并向新投资者发出认沽期权,承诺在先前的结构性贷款到期日之后,可以50%的年度回报率每股股份认购价赎回所有股份。 但是,由于这个结构性贷款到期日获得新投资者的豁免,已经延期至2010年 月底,如此看来,已经踏上二次IPO红地毯的恒大地产已经没有必要为这笔认沽期权而担忧了。 此外,恒大地产自2006年即开始重组公司业务,其间先后作出多笔融资安排。例如,2006年12月6日,恒大地产与包括德意志银行在内的四家金融投资者达成交易,向后者发行8亿股可换股优先股,融资4亿美元。这笔交易是恒大地产历史上首轮私募,旨在应付恒大地产亟待支付给中国工商银行的到期2. 亿美元的贷款。 然而,一年之后,即2007年11月,恒大地产即宣布等额赎回这笔4亿美元的可换股交易合同。 本报记者先前在恒大地产首次IPO失利后曾采访诸多投行人士,后者大多表示,从机构退出的角度考量,投行已与恒大结成利益共同体,或者修改融资协议条文,或者再次投入重金。一味逼宫,则所有人的利益都会蒙受损失,这亦为财务重组创造了契机。 事实上,去年以来,受困于高杠杆的财务局面,多家上市公司如绿城中国( 900.HK)和中新地产(056 .HK)都曾利用投资者的上述心理成功进行了债务重组,一举渡过难关。 秘诀二:项目融资替代股本融资 在围绕恒大地产财务危机的种种传言中,外部最大的担心在于,经过一系列融资后,恒大地产董事局主席许家印将极大地稀释股权,甚至沦为少数股东。然而,最新披露的招股文件显示,在众多融资中,至少有三笔交易为项目融资,本身并不涉及恒大地产的公司股权。正是这几笔关键交易,为恒大地产及时提供了项目拓展的资金,并且牢牢将合作伙伴聚拢在自己身边。 文件显示,这三笔交易分别在恒大地产与美林、恒大地产与郑裕彤旗下的周大福之间完成,投资对象分别为恒大在广州、佛山和武汉的三个物业。根据合约规定,恒大地产与美林共同开发广州恒大御景半岛,后者注资1. 亿美元。在佛山和武汉的两个项目中,恒大从周大福分别获得4.82亿元和2.72亿元的中长期贷款。 与周大福的合作发生在恒大地产首次IPO失利一个月后,当时外界大多认为,郑裕彤敢于火中取栗,一定是为了提前锁定恒大资产池中的优质物业,许家印则面临被瓜分之虞。 然而事实显示,在仍然享受武汉和佛山两个项目各40%权益的前提下,恒大地产稍许折让,却引入资金,盘活全局。分析人士相信,这一判断将是阅读完招股书后的非常深刻的一个印象。

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